进入2026年下半年，楼市话题的热度一直没降下来。中介朋友圈刷屏的成交单、机构接连发布的年中展望、地方政府陆续出台的新政，把这一年的房地产走势推到了聚光灯下。
围绕＂接下来到底怎么走＂这个问题，行业内的专家又给出了新的判断，而从过去几年的复盘来看，这些判断的方向感往往并不离谱。对普通家庭而言，与其反复纠结涨与跌，不如提前把两件事想清楚。
权威机构再度定调，房价走向渐次清晰
关于2026年中国房价的预测，并不是几个人的一家之言，而是形成了较为一致的看法。境内机构的核心判断是2026年房地产市场进入L型筑底或磨底期，跌幅较2025年持续收窄，是从＂惯性下跌＂向＂止跌回稳＂过渡的关键年份。
这个判断的背后，有一系列数据支撑。先看2025年的收官数字。
2025年全国商品房销售面积8.8亿平方米、销售金额8.3万亿元，同比下降8.7%、下降12.6%，已回到2009年和2015年的水平。与2021年17.9亿平米、18.2万亿元的历史高点相比，累计降幅分别达到53%、54%。
2025年全国商品房销售均价约为9527元每平米，同比下降4.3%，而2024年这个数字是9938元每平米，同比下降4.8%。降幅在收窄，这是很重要的一个信号。
再看进入2026年之后的市场表现。中原地产首席分析师张大伟指出，2026年年初，北京、上海、深圳的楼市成交呈稳步回升态势，一线城市中原二手住宅报价指数均值已连续四周上升，由17.3%升至20.0%。
3月一线城市成交尤为活跃，上海二手房单周成交量高达7233套，创下自2021年以来的周成交最高纪录；3月北京二手住宅网签量达19234套，同比增长34.7%，环比2月大幅上涨62%。不过，回暖并不等于全面反弹。
主要机构均判断2026年房地产市场不会出现全域性、普涨性行情，房价走势由＂普涨普跌＂转向＂板块分化、资产分化＂，改善型需求成为市场核心支撑。
也就是说，一线城市和强二线城市的核心板块具备较强韧性，而人口净流出的三四线城市仍需较长时间消化库存，这种分化会越来越明显。从跌幅预判来看，境内外机构口径差异不小。
部分境内机构预测，2026年全国房价同比下跌4至6%，跌幅较2025年明显收窄，一线及强二线城市率先企稳，下半年或迎来微涨，三四线城市仍有5至8%的下跌空间。
中指研究院则给出销售端数据，中性情形下，预计2026年全国新建商品房销售面积同比下降6.2%，降幅较2025年有所收窄，＂好城市加好房子＂仍具备结构性机会，2026年新开工面积下降8.6%，房地产投资同比下降11%。
这些判断放在一起看，方向是一致的:量在筑底、价在磨底，分化是主线。
政策工具精准发力，稳市信号持续释放
专家之所以敢反复判断＂止跌回稳＂，很大程度上是因为政策端的力度在持续加码。2026年被称为＂十五五＂规划开局之年，稳楼市的重要性被摆到了更靠前的位置。
标志性事件发生在2026年3月。
3月5日，国务院总理李强在2026年政府工作报告中对房地产作出系统性部署，总体目标从＂止跌回稳＂调整为＂稳定＂，目标维度从单一价格托举扩展至供需总量的系统性平衡；时隔十年再提＂去库存＂，提出＂因城施策控增量、去库存、优供给＂。
这次去库存与2015至2016年主要面向三、四线城市不同，本轮面临新房和二手房同时承压的结构性特征，政策工具的着力点从＂加杠杆购房＂转向＂政府收储加市场自然消化＂。
政府工作报告首次写入＂鼓励收购存量商品房重点用于保障性住房等＂，标志着存量商品房收储正式上升为国家层面的政策部署。
同时，＂好房子＂建设入列，要求＂有序推动安全舒适绿色智慧的＇好房子＇建设＂；融资协调机制常态化，进一步发挥＂保交楼＂的白名单制度作用。年初的政策落地节奏同样密集。
2026年1月15日，中国央行宣布将商业用房购房贷款最低首付比例下调至30%，支持推动商办房地产市场去库存。存量住房公积金贷款利率及部分存量商业贷款利率也在2026年1月1日起迎来下调。
财政部等部门宣布延续＂换房退个税＂政策，对出售自有住房并在一年内重新购房的纳税人，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠。到了年中，资金端的支持力度进一步显现。
2026年安排中央预算内投资970亿元、超长期特别国债1600亿元用于城市更新，合计2570亿元；6月，财政部、住建部公示2026年中央财政支持实施城市更新行动的15个城市名单。
6月18日，《求是》杂志发表评论员文章《以更大力度提振消费》，明确要求＂加快修复居民资产负债表，着力稳定房地产市场＂，这标志着稳定房地产已从行业问题上升为关乎居民财富安全和社会消费信心的宏观战略问题。地方政府的动作同样值得关注。
2026年上半年，地方累计出台调控政策约293条，宽松性占比近九成，4月为政策发布峰值，5至6月重心转向落地执行。上海推出的新＂沪七条＂、多地对多子女家庭公积金额度的上浮、部分城市对购房补贴的加码，都是这一阶段的典型代表。
政策工具箱在打开，信号在持续释放，这也是专家判断＂L型筑底＂最重要的底气。
提前做好两个准备，普通人更能掌主动
看清了市场趋势，也理解了政策方向，更实际的问题落到每个家庭头上，就是该做点什么。综合业内多方观点和当前市场实际，建议提前做好两个准备，这两个准备并不复杂，却直接关系到一个普通家庭在接下来两三年里能不能少走弯路。
第一个准备，是把现金流的安全垫铺厚一点。房贷利率在过去两年多次下调，首付比例也大幅降低，买房的门槛比几年前低了不少，但这不等于可以把家庭财务绷得过紧。
机构普遍预计2027年上半年全国房地产市场才会全面企稳，居民资产负债表修复缓慢，购房信心仍未完全恢复。这意味着从买入到市场真正走稳，中间还有一段等待期。
手头留出6至12个月的应急资金，月供占家庭收入的合理比例控制在40%以内，是这一阶段较为稳妥的做法。特别是对已经持有一套房、考虑改善置换的家庭，先把老房子的出手价预期调整到位，再动新房的钱包，顺序不能反。
第二个准备，是把城市、板块和产品的账算细。全国普涨的时代已经结束，盲目跟风只会踩坑。
2026年中国房价不存在大涨大跌，全国房价、70城市房价将处于止跌、筑底调整阶段，分化、结构性是市场主旋律。
核心城市核心板块的房产具备强抗跌性，部分优质改善型、豪宅资产存在结构性机会；三四线城市因人口流出、库存高企持续承压，是市场调整的主要承压区域。
因此，在选择方向时，人口是否净流入、产业是否有支撑、板块规划是否清晰、项目品质是否达到＂好房子＂新规标准，这几项要一项一项核实。房龄偏老、配套跟不上、位置尴尬的房源，即便挂牌价看着便宜，后续流动性也不会好。
有一点需要特别提醒。房子的第一属性是居住，不是投机。
房价不可能长期远离当地居民的购买力，未来逐步回归到合理的价格区间是必然结果，2026年房价趋势大概率是逐步去投资化、去泡沫化，最终回归居住属性，与当地居民收入挂钩。
对刚需家庭来说，只要工作稳定、资金到位、看中的房子适合自住，不必执着于抄到最低点。对改善家庭而言，借助＂以旧换新＂和退税优惠，做好置换节奏的衔接，比揣测短期涨跌更有意义。
回过头再看专家的预测，并非每一次都能踩准数字，但对方向的把握之所以大概率成立，是因为背后有政策定调、机构数据和市场实测三重佐证。看清趋势不等于预测未来，做好准备才是普通人最能掌控的部分。
房子这件事，买或不买、卖或不卖，最终都要落回到自身财务和居住需求上。政策在给方向，市场在给答案，剩下的选择，交给理性。
参考资料:
中新社:《利好频出 2026年中国楼市开局＂步稳＂》，2026年1月16日，新浪财经:《2026年上半年中国房地产总结与展望 政策篇》，2026年7月8日，
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