7月15日，国家统计局公布了6月70个大中城市的房价数据。这组数据单看一边没啥，放一块儿看，味道就出来了。
先看新房，和5月比，20个城市在涨，将近50个在跌。
再看二手房，涨的城市只剩9个，跌的有60个上下。同一个楼市，新房接近三成在涨，二手房超过八成在跌。
不少人刷到新闻只看前半句，以为楼市回暖了。把两组数凑一块儿看，结论完全是另一回事。市场确实在好转，但离全面回暖还远着呢。现在的真实状况，八个字，冷热分明，各找各的底。
一、新房和二手房，为什么差这么多？
先说新房为啥涨。从各地成交情况看，6月卖得好的新房，不少是改善型的大户型、核心地段的项目，单价本来就高。这类房子成交量一上来，全市均价多少会被带起来一些。所以新房的涨，部分城市是实打实的，部分是结构抬的，不能一概理解成普通刚需盘都在涨价。
想知道楼市真实冷热，得看二手房。新房价格容易被推盘结构带偏，二手房的成交价是一套一套买卖双方磨出来的，比挂牌价更接近真实行情。现在二手房的主流状态是降价换成交，房东想出手，先得让价。有个数特别能说明问题，上半年全国二手房网签面积同比涨了一成多，成交量明明在往上走，价格还在往下出溜，量涨价跌，靠的就是房东让价。60个城市还在跌，说明大多数地方买家是少数派，着急的是房东。
还有一点得说清楚，70城的新房和二手房，一个月接一个月比下来，都连跌三年多了，只是最近几个月跌得慢了。注意，跌得慢，意思是还在跌。跌得慢、不跌了、开始涨，这是三个完全不同的阶段，别混在一起。眼下市场整体刚走到第一个阶段，少数城市摸到了第二个阶段，只有个别城市，比如一线城市的二手房，已经走进了第三个阶段。
二、在涨的20个城市，凭什么是它们？
这份上涨名单，比涨跌数字本身有意思多了。
杭州新房连着涨了5个月，宁波、青岛、银川也连涨了好几个月。6月还挤进来几个新面孔，无锡、徐州、惠州、三亚、大理。拆开一看，主要是两类。杭州这类是产业硬、人口往里流的，数字经济撑着，年轻人一波接一波地来，买房需求是实打实的。无锡、徐州、惠州这类是沾大城市圈的光，无锡徐州本身就在长三角一体化的盘子里，惠州贴着深圳都市圈，核心城市房价太高，买不起的人就往外走，周边城市跟着喝汤。当然名单里也有银川这种，既不靠产业也不靠大城市圈，更多是本地改善需求集中释放，加上政策宽松带来的阶段性上涨。这类城市市场体量小，单月波动大，这个月冲上来，下个月能不能站住，得打个问号。
规律其实就一条，房价长期看人口。人往哪儿流，买房的需求就在哪儿，房价才撑得住。中国楼市早不是一个市场，是几十个市场，一线和强二线在上面，普通三四线在下面，各走各的道。数据也对得上，一线城市新房连续好几个月环比上涨，二线城市6月刚止住跌，三线城市还在往下出溜。
三、落到普通人身上，该怎么办？
先说卖房的。你家要是在那60个下跌城市里，特别是人口往外走的三四线，别琢磨等反弹再卖了。人口流出是长期的事，越等接盘的人越少。挂牌价就参考同小区最近真实成交的，别按买入价挂，也别按去年的价挂，挂高了连来看房的人都没有。
再说买房的。在上涨城市，刚需不用恐慌抢房，市场没那么热，但我判断核心地段的好房子，再大跌的可能性已经不大了，有真实居住需求的，可以踏踏实实去看了，看中合适的再定，不用急着上头。在下跌城市，主动权全在你手里，慢慢挑，大胆谈价，同小区多看几套，大部分房东比你急。
还有一类人得琢磨琢磨，手里攥着好几套房、又都在弱能级城市的家庭。这轮冷热分化最重要的提醒是，房子值不值钱，越来越看它在哪个城市。有条件的家庭，可以盘算盘算资产结构了，人口流出城市的房子拿得越久，缩水的风险越大。这不是炒房，是防守，保住家底别缩水。
结语
这轮楼市调整，前前后后三年多了。最吓人的阶段已经过去了，但全国一起涨的时代也彻底翻篇了。往后不会所有城市一块儿涨，只会是少数城市慢慢涨，多数城市慢慢磨。
对普通人来说，这不一定是坏事。房价回到看人口、看产业以及看收入这些实打实的东西，房子才算回归了本来的用处，也就是住。看清自己家在哪一边，比天天预测大盘有用多了。
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